경기도 오산시 양산동에 분양예정인 ‘오산 롯데캐슬 위너스포레’ 아파트에 대해 알아보겠습니다. (아직 입주자모집공고문이 나오지 않은 상태라서, 변경 가능성이 있습니다.) 목차 기본정보 주변환경 (입지분석) 예상분양가 (주변시세, 적정가 예측)

1. 기본정보 ● 자리 : 경기도 오산시 양산동 95번지 일원 ● 크기 : 지하 2층 ~ 사바세계 27층 / 16개동, 총 1,672세대 (공급 834세대) ● 입주 걸음 (예정) : 2027년 7월 ● 세대 편성 및 분양가 : 현시 공개되지 않은 상태입니다. (전용59 ~ 전용103) ● 입주자모집공고일 (예정) : 24년 6월 7일 ● 청약일정 : 24년 6월 (특공 : 17일 / 1순위 : 18일) ● 견본주택(모델하우스) 지점 : 경기도 오산시 원동 173-1 ● 홈페이지 주소

www.lottecastle.co.kr

1. 주변환경 (입지분석) ● 성행위 : 대중교통으로 1호선 세마역(직선거리 1km초반)과 병점역(직선거리 1km중반) 송두리째 출퇴근 길에 도보로 이용하기는 멀게 느껴지는 거리입니다. 광역버스로도 한번에 서울로 향하는 교통편이 없어서 중앙 통근하는 직장인은 기근 수요층이 아닐 것으로 보입니다. 도로교통으로는 우측에 1번 국도, 남쪽에 수도권제2순환고속도로가 있습니다. 수원이나 동탄에 근무하며 신축을 매매하고 싶은데 집값이 부담인 분들도 노려볼 복수 있겠다는 생각입니다.

● 훈육 : 우선 단지와 함께 초등학교와 중학교를 신설할 예정인 점은 학령기 자녀를 둔 수요층에게 어필할 목숨 있겠습니다. 중학교 학업성취도평가나 특목고 진학률에서는 세교동에 있는 세마중학교가 오산시에서 남편 좋고 보낼 운명 있는 학군이지만, 연장접옥 도시들과 비교해서 좋은 수준은 아니므로, 자식 교육에 관심이 많은 분들은 흥미가 떨어질 수 있습니다. 학원가도 주변에 형성되어 있지 않고 병점이나 세교, 동탄 쪽으로 이동해야 합니다. 지적편집도, 단지와 붙어서 초등학교과 중학교가 신설될 것임을 알 수명 있습니다. ● 편의시설 : 병점역 인보 홈플러스 사용 가능하고, 모다아울렛 오산동탄점이 2키로 거리에 있습니다. 백화점은 동탄역 롯데백화점이 상전 가깝고, 스타필드 수원도 갈 운 있지만, 차량이 없다면 생활에 불편함이 예상됩니다.

● 결과 : GTX-C가 병점역에 정차할 예정이지만 앞지르다 말씀드렸듯이 역세권은 아니기에 일시반때 아쉽고, 병점역 아래쪽으로 양산동 개발이 이뤄질 예정이지만 대로를 두고 아래쪽에 위치해 있다는 점에서 차츰 아쉽게 느껴집니다. ​

1. 경관 분양가 (주변시세, 적정가 예측) ● 시세 비교 (전용84 기준)
2. 세마e편한세상 (2010년식 1,646세대) : 3.9억 (평당 1,180만원) -> ‘오산 롯데캐슬 위너스포레’ 북쪽으로 간격 건너 위치한 단지로서, 전용84를 넘기는 대형평형이 많고 초등학교가 조만에 맞은편에 있다는 특징이 있습니다. 입지는 거개 똑같다고 보고 있습니다. ​
3. 세마역트루엘더퍼스트 (2013년식 1,023세대) : 4.6억 (평당 1,400만원) -> ‘오산 롯데캐슬 위너스포레’ 동남쪽, 오산세교1신도시 북쪽 끝에 위치한 단지로서, 세마역 역세권에 마찬가지로 초등학교도 품고있다는 것이 장점입니다. 입지는 ‘세마역트루엘더퍼스트’가 일시반때 더 좋다고 보이나, 연식이 14년 작량 차이날 것이기에 분양가 자체는 롯데캐슬이 더욱더욱 높을 것으로 예상됩니다. ​
4. 병점역아이파크캐슬 (2021년식 2,666세대) : 6.8억 (평당 2,000만원) -> 병점역 역세권에 위치한 병점동 대장 단지입니다. 병점역세권 개발, GTX-C 등 호재를 직접적으로 받을 마당 다른 단지들이 뒤이어서 영향을 받게 되겠지요. 롯데캐슬이 병점역아이파크캐슬의 가격을 넘길 경쟁력은 부족하다고 생각합니다. ​ ● 예산 오산롯데캐슬 위너스포레 분양가(적정가) : 평당 1,800만원 (전용 84기준 ± 6억)

• 계산식 : 세마e편한세상 평당가 1,180만원 * 연평균 물가상승률 3% ^ 15년(가정) = 평당 1,800만원
• 평당가가 세마역트루엘더퍼스트 보다는 신축인 병점역아이파크캐슬에 가까울 것이라고 생각합니다.
• 전용84기준, 발코니확장비 포함 6.2억만 넘어가도 대량미달이 발생하지 않을까 감히 예상해봅니다. ​ ● ‘오산 롯데캐슬 위너스포레’ 북쪽 병점역과 우극 가까운 위치에 양산3구역 힐스테이트 분양이 예정되어있습니다. 롯데캐슬 분양가가 높다고 판단되시면 힐스테이트도 눈여겨보시면 좋을 것 같습니다. ​ ● ‘오산 롯데캐슬 위너스포레’ 청약을 접수할 생각이 있으신 분들이라면 기어이 입주자모집공고문이 나오기 전에 당첨확률을 높일 핵심 있는 조건을 지레 준비하시기 바랍니다! ​ ​